Qu'est-ce que le viager ?

 

Etymologie

Le terme " viager" vient de "viager" qui signifie en vieux francais " temps de vie". Cette expression évoque un aléa concernant la durée du contrat. La vente en viager est un contrat aléatoire, au sens juridique du terme ( article 1964 du code civil ).

 

Un peu d'histoire

Historiquement, rappelons que la rente viagère est la plus ancienne retraite du monde ( époque romaine) Durant le moyen âge, elle connaît un développement sans précédant et permet notamment de transmette des "terres" ou une somme d'argent.

 

Un système de retraite novateur

Véritable système de prévoyance fondé sur de l'immobilier, le contrat viager est un contrat intergénérationnel. En effet il permet aux séniors de monétiser leur capital immobilier ( transformation d'un capital en liquidités ) et aux plus jeunes  de se constituer un patrimoine de prévoyance retraite fondés sur un support "pierre". Il est bon de rappeler que le patrimoine des séniors se compose à 80 % d'immobilier et 20 % d'actifs financiers. C'est une solution  adaptée aux enjeux contemporains des retraites. Comme vous le savez le système de répartition de nos retraites s'amenuise. Il ya de plus en plus de retraités et de moins en moins d'actifs cotisants. Ce n'est pas pour rien que les autorités publiques définissent le viager comme un placement socialement responsable.

 

Sur le plan juridique

Au niveau de la forme le contrat viager est identique à celui d'une vente classique ( compromis de vente + acte définitif ). C'est tout simplement une modalité du prix de vente. L'acheteur devient propriétaire à la signature de la vente chez le notaire. Généralement, il  versera au vendeur une somme au comptant appelé "bouquet" ainsi qu'une rente viagère à vie. Afin de respecter l'équilibre contractuel, il est important de passer par un notaire maîtraisant le contrat viager prévoyant notamment,l'indexation de la rente, les garanties  ( hypothèque + clause résolutoire ), l'abandon du droit d'usage et d'habitation moyennant une contre partie financière ( majoration de la rente ), la possibilité de revendre le contrat viager etc.

 

Le viager occupé

C''est la forme la plus fréquente du viager immobilier ( 95 %), il se caractérise par le fait que le vendeur se réserve la jouissance du bien ( droit d'usage et d'habitation ), tout en gardant la possibilité d'y renoncer, moyennant une augmentation de la rente  ( généralement un pourcentage )

Cette formule permet au vendeur ( crédirentier ) de :

- conserver son cadre de vie et ses habitudes.

- réaliser des économies ( le foncier incombe à l'acquéreur, à l'exception de la taxe d'ordures ménagères )

- limiter ses charges de copropriété à celles d'un locataire ( charges récupérables ) et de laisser les grosses réparations à l'acquéreur.

- gagner en pouvoir d'achat ( rente revalorisée à vie )

 

Cadre fiscal favorable :

Les rentes viagères disposent d'un cadre favorable au regard de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Le barême est progressif :

- Abattement de 50 % de 50 à 59 ans.

- Abattement de 60 % de 60 à 69 ans.

- Abattement de 70 % de plus de 70 ans.

Le bouquet est totalement exonéré d'inpôts concernant la vente d'une résidence principale. Pour le vendeur, c'est un moyen d'organiser sa succession. En effet les sommes versées au comptant peuvent être transmises en franchise fiscale dans le cadre de donations aux enfants / petits enfants.

 

Les garanties privilège du vendeur + clause résolutoire :

Afin de garantir le paiement de la rente, il est généralement stipulé dans un contrat viager un privilège du vendeur assortie d'une clause résolutoire. Après un simplement commandement resté infructueux, le vendeur pourra faire constater auprès du juge avec sa copie exécutoire, et récupérera le bien immobilier. Les rentes seront acquises de plein droit, le bouquet restant à l'appréciation souveraine du juge. Majoritairement les sommes sont perdues pour l'acheteur ( débirentier )

 

Quels sont les avantages pour les parties ?

 

Les avantages pour le vendeur :

- possibilité de rester dans son cadre de vie.

- perception d'un complément de revenu à vie et garanti.

- réversion possible de la rente de 100 % sur le conjoint survivant.

- économies réalisées ( taxe foncière, gros travaux à la charges de l'acquéreur )

- amélioration de son pouvoir d'achat  ( rente indexée à vie )

- cadre fiscal favorable ( abattement pouvant aller jusqu'à 70 % )

- garantie offerte pour le paiement  de la rente ( privilège du vendeur + clause résolutoire )

 

Les avantages pour l'acheteur :

- constitution d'un patrimoine retraite sans le recours d'un emprunt bancaire.

- frais de notaires réduits par rapport à un achat classique ( 40 % à 60 % )

- absence de risque et de gestion locative ( voir occupant est le crédirentier )

- non fiscalisation des loyers théoriques ( aucun impact sur votre déclaration de revenus )

- possibilité de revendre le placement.

- optimiser sa situation fiscale.

- rentabilité moyenne constatée entre 6 % et 8 %

- investissement sécurisé dans la pierre ( actif tangible )

 

Le Viager libre :

Le viager libre est une vente dans laquelle le vendeur transfère la totalité du bien ( possibilité pour l'acquéreur de l'habiter ou de le louer ) Sur le marché de la transaction viagère le viager libre ne représente que 5 %. Autant dire que les opportunités sont rares.

Pour le vendeur, l'avantage essentiel est d'optimiser fiscalement ses revenus ( transformation des revenus fonciers en rente viagère avec 70 % d'abbattement avant déclaration IRPP - sortie partielle d'ISF ) et de se libérer des soucis de gestion locative et des travaux.

Pour l'acquéreur, le viager libre lui permet d'accéder à la propriété sans le recours d'un emprunt bancaire en ayant la possibilité de louer ou d'habiter. Cette solution lui permet d'investir en douceur et de se loger en évitant les intérêts bancaires. 

 

Le Viager SANS RENTE : 

Il se définit comme une vente grevée d'un droit d'usage et d'habitation sans constitution de rente viagère. L'acquéreur verse uniquement un capital à la signature de la vente. L'aléa est en quelque sorte neutralisé ( disparition du caractère aléatoire du paiement ) Le bien n'étant pas hypothéqué, l'acheteur peut envisager un financement à crédit auprès d'un organisme bancaire. Côté vendeur, ce dernier bénéficie immédiatement d'un capital financier non fiscalisé à la signature de l'acte. 

 

La vente de nue propriété avec réserve d'usufruit :

Dans ce type de transaction le vendeur se réserve la jouissance du bien et peut également percevoir les fruits ( revenus fonciers ) c'est à dire louer le bien. Le paiement est effectué soit en un capital unique, soit une rente, soit l'un et l'autre.

L'avantage pour l'acheteur est qu'il finance un bien immobilier avec un décote importante  ( 40 % à 50 % ), sans frottement fiscaux ( non fiscalisations des loyers théoriques), tout en laissant une grande partie des charges y compris taxe foncière à l'usufruitier ( vendeur ). Dans le cadre d'un versement unique de capital, l'acheteur peut financer à  crédit avec l'accord de l'usufruitier. Ce type de montage est intéressant lorsqu'un client souhaite réaliser des arbirtrages dans son patrimoine ( actif financier / actif immobilier ). En matière d'impôt sur la fortune ISF, un bien démembré  ne rentre pas dans le patrimoine du nu-propriétaire ( acheteur ), mais dans celui de l'usufruitier.

 

La Vente à Terme :

C'es tout simplemnent un crédit vendeur. Le prix de vente est ventilé en un apport initial et le paiement de mensualités limité dans le temps. En cas de décès, prématuré du vendeur, la rente est versée aux héritiers jusqu'aux termes du contrat. Les mensualités ne sont pas imposables et revalorisées. Les garanties sont les mêmes que dans un contrat viager. De la même manière, le vendeur peut occuper le bien à vie pendant une durée déterminée à l'avance ou le libérer au jour de la signature de l'acte de vente. L'acheteur pourra revendre le bien à la condition de rembourser le vendeur du crédit qu'il lui a octroyé donc uniquement en vente classique.

  

Comment est calculé le prix d'un viager ?

Il est bon de signaler que l'acquisition d'un viager se finance sans le recours d'un emprunt bancaire en raison des garanties prises au profit du crédirentier ( privilège du vendeur / Clause résolutoire ) D'où l'importance de la ventilation du prix. En effet ce type de contrat réside dans la monétisation du capital immobilier afin de gagner un maximum de pouvoir d'achat.

La rente est calculée en fonctions de plusieurs éléments :

- l'âge et le sexe du vendeur 

- la situation du bien et sa valeur locative

- des charges afférentes au bien ( taxe foncière, travaux, appel de fonds )

- du potentiel de plus value à long terme

 

 Pour un viager occupé :

1/ évaluation de la valeur libre du bien immobilier.

2/ détermination de la valeur du droit d'usage et d'habitation ( pourcentage correspondant à une partie de la valeur du bien ) qui est fonction de l'âge et du sexe du crédirentier.

3/ évaluation de la valeur occupée qui correspond au bouquet +  au capital rente.

4/ détermination du montant du bouquet ( somme versée à la signature )  généralement entre 10% et 30% de la valeur occupée.

5/ conversion du capital restant ( valeur occupée - bouquet ) en rente viagère .L'indexation choisie est habituellement est  l'indice INSEE des prix à la consommation-base 2015-ménages urbains dont le chef est ouvirer ou employé- France entière-série hors tabac.

 

VALEUR DU BIEN =  bouquet  + capital rente + droit d'usage et d'habitation  (DHU)

VALEUR OCCUPEE = bouquet + capital rente ( assiette retenue pour le calcul des frais de notaires dans le cadre d'un viager occupé )

 

Pour un viager libre :

1/ évaluation de la valeur libre du bien. La valeur locative étant un élement essentiel dans l'approche financière, la méthode dite par le revenu sera souvent utilisée. Cette méthode consiste à déterminer la valeur du bien en appliquant au revenu annuel un coéfficient de capitalisation. Sur le plan fiscal, la rente viagère versée par l'acquéreur doit être supérieure au loyer théorique en raison du remboursement d'une quote part du capital immobilier. 

2/ détermination du montant du bouquet ( somme versée à la signature ) généralement entre 10% et 30 % de la valeur libre du bien.

3/ Conversion du capital restant ( valeur libre du bien - bouquet  ) en rente viagère. L'indexation choisie habituellement est l'indice INSEE des prix à la consommation-base 2015-méanges urbains dont le chef est ouvrier ou employé-France entière- série hors tabac.

 

 VALEUR LIBRE DU BIEN = bouquet + capital rente.

 

Qui peut Vendre en Viager ?

par définition une opération en viager ne peut être réalisée que sur une personne physique / propriétaire. A contrario une personne morale ne peut envisager ce type de contrat puisque c'est " la mort physique" qui constitue l'extinction de la rente. La vente à terme reste possible.

 

Qui peut acheter en viager ?

Toutes personnes physique y compris une SCI ( société civile immobilière )

 

Un viager peut-il se revendre  ?

Le viager étant un contrat, à ce titre, il peut donc se revendre. Le nouveau débirentier ( acquéreur ) va poursuivre à sa charge le service du paiement de la rente et respecter les différentes obligations stipulées dans l'acte de vente initial. Généralement,l'ancien débirentier demande un bouquet représentant l'épargne qu'il a constituée.

 

L'indexation est-elle obligatoire pour une rente viagère ?

Effectivement l'indexation d'un rente viagère est une mesure d'ordre public. Cela signifie que les parties sont tenues au respect de cette obligation.Cependant le libre choix de l'indice leur est laissé en raison du caractère alimentaire que représente une rente viagère constituée entre particuliers.L'lndice des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est employé ou ouvrier sérié hors tabac / france entière / base 2015. Le choix de cet indice s'explique par sa faible volatilité et de sa cohérence avec l'érosion monétaire.

 

 Un crédirentier peut-il renoncer à  son droit d'usage et d'habitation DUH ?

Il est bon de rappeler que le DUH peut s'éteindre soit par le décès du crédirentier naturellement, ou par une renonciation expresse de sa part. Dans un contrat viager, il est recommandé d'encadrer cette situation. L'application de cette clause reste à la seule initiative du crédirentier. Cela se traduit par une majoration de la rente ( application d'un pourcentage défini  en fonction de la rente initiale )

 

 EN CONCLUSION :

Le viager est :

- un contrat intergénérationnel proposant le meilleur système de retraite à la fois pour le vendeur et l'acquéreur.

- Un placement dans la pierre sécurisé et encadré.

- Un investissement souple et rentable offrant un cadre fiscal unique.

- un accélérateur de patrimoine pour l'acquéreur et un moyen de gagner en pouvoir d'achat pour le vendeur.